住んでいた不動産を売却する手続き　ご相談なら、堺市堺区・三国ヶ丘の司法書士吉田法務事務所へ

不動産の名義人であるご本人が認知症で、判断能力がない場合は、ご本人が売買契約や登記手続きをすることができませんので、家庭裁判所に成年後見人選任の申立てをして、成年後見人がご本人に代わって手続きを行うことになります。

また、ご自宅が「居住用不動産」である場合、不動産の売買の手続きをするためには、後見人の選任後、「家庭裁判所の許可」が必要となります（民法第８５９条の３）。

「居住用不動産」とは、現在住んでいる不動産だけに限らず、下記のような不動産を含みます。また、建物に限らず、その敷地も含みます。

家庭裁判所の許可を得ないでした居住用不動産の処分行為は、「無効」です。

居住用不動産の売買について、家庭裁判所に許可を申し立てる場合は、不動産の登記簿謄本、固定資産評価証明書、査定書等の資料や、売買契約書（案）の提出が必要です。

許可申立書には、例えば、「施設に入居する費用を捻出するため」など、ご本人にとって、処分することが必要な理由も記載することになります。

裁判所は、ご本人にとっての処分の必要性、処分条件の相当性等を審査して、居住用不動産を処分することの可否を判断します。

「施設代を捻出するため、不動産を売却する必要がある」と説明できれば分かりやすいですが、経済的な必要性がなくても、管理の問題を取り上げ、許可をもらった例はあります。

「保佐」の場合、被保佐人が居住用不動産を処分する場合は、保佐人の同意が必要となり、同意のない処分行為は、取り消すことができます。「補助」の場合は、居住用不動産の処分が同意権の対象になっていれば、補助人の同意が必要となります。

いずれも、同意をするために裁判所の許可は必要ありませんが、保佐人、補助人に与えられた代理権の中に、居住用不動産の処分がある場合に、保佐人、補助人が代理して売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。

不動産の売却をきっかけとして成年後見制度を利用されるケースもありますが、後見人としての役割は、不動産の売却手続きで終了するのではなく、ご本人が亡くなられるまで続きます。

また、不動産の売却によって得た売却代金は、ご家族が自由に使えるものではなく、後見人が、ご本人の利益を考えて使用、管理をしていく姿勢が求められます。売買代金の使途についても、家庭裁判所の監督下にあるということについては、ご注意ください。